December 1, 2012
מאת בנצי יבלינוביץ, עו"ד
בתקופה האחרונה אנו עדים לעליות מחירים חדות בשוק הדיור, עליות ניתן למצוא בכל אזורי הארץ ללא יוצא מן הכלל. אומדנים של הלשכה לסטטיסטיקה ודו"חות בנק ישראל מדברים על עליות של כ- 20% לשנה באזורים מסוימים ואף יותר מכך!
גם אם נצא מנקודת הנחה שלא קיימת בארץ בועה אמיתית ועליית המחירים הנוכחית נובעת מחסרים אמיתיים של היצע בשוק הדיור ומשקפת מצב שוק אמיתי, להלן כמה עצות פרקטיות עבור רוכשי דירה בתקופת גאות מחירים חסרת תקדים:
1. אם אתם מתכוונים לממן את רכישת הדירה באמצעות משכנתא, דעו, כי גם אם הבנק הבטיח לכם מימון של עד 70% מערך הנכס אתם עדיין תידרשו, כהליך מקובל בנטילת משכנתא, להציג לבנק שמאות על שווי הדירה הנרכשת מאת שמאי מתוך רשימת השמאים המקובלים של הבנק. במידה ולדעת השמאי ערך הדירה פחות מהשווי ששילמתם, אחוז המימון שתקבלו מהבנק ייקבע על פי שווי השמאי הנמוך מהשווי ששולם על ידכם עבור הדירה ובמקרה אתם עלולים למצוא עצמכם אובדי עצות.
בשוק הדיור הנוכחי מקרה כמתואר לעיל אינו נדיר כלל, שמאים נוטים לרוב לאמץ גישה שמרנית ביחס למחיר השוק וכמו"כ, עקרונות השומה מבוססים על עסקאות שנעשו באזור בשנה – שנתיים האחרונות. בשוק הדיור הגואה שלנו, עסקה מלפני ששה חודשים לא תשקף את השווי הנוכחי ולכן העצה הראשונה: אם אתם מסתמכים על אחוז מימון כשלהו כתנאי לרכישה ובמילים אחרות, אם התקציב שלכם מוגבל לסכום מסוים ולא מעבר – וודאו מראש שיש לכם שמאות על שווי הדירה בהתאם למחיר הנדרש ע"י המוכר.
2. בהתאם להנחיית בית המשפט, השיקה רשות המיסים באתר האינטרנט של המשרד מאגר מידע פתוח לציבור על נתוני עסקאות נדל"ן. לאחרונה אף שוכלל האתר כך שאפשר לבצע בו חיפושים עפ"י חתכי חיפוש שונים. אתר זה פתוח בחופשיות לציבור. בתקופה שבה בכל שבוע מנסים גורמים שונים בשוק להציג מצג של עליית מחירים דרמטית, יש לכם אפשרות לקבל נתונים ממשיים על עסקאות אמיתיות שבוצעו באזור, נצלו זאת! עצתנו השנייה - בצעו חיפוש על נתוני נדל"ן ועסקאות שבוצעו באזור הדירה אותה אתם מבקשים לרכוש (כדי לבצע חיפוש יש צורך במספר גוש וחלקה) ובפרט, חפשו נתונים על דירות בשטח דומה לדירה הנרכשת על ידכם.
3. בשבועות האחרונים ממש, מורגשת כוונת הממשלה להתערב בשוק הדיור ולבצע מהלכים שיגרמו להפסקת עליית המחירים החדה בשוק הדיור. בראשית השבוע התבשרנו על מספר צעדים נוספים שמתכוונת הממשלה לבצע בתחום המיסוי, ביניהם פטור ממס שבח למוכרי דירה בתוך שנתיים מתאריך הרכישה. הצעדים אומנם מיועדים להוביל להגדלת ההיצע אך עדיין לא ראינו בצעדים שנוקטת הממשלה הצעה המיועדת עבור זוגות צעירים רוכשי דירתם הראשונה והתחושה היא שעדיין לא נאמרה המילה האחרונה. עצה שלישית – מעט סבלנות, אל תמהרו לרכוש דירה לפחות עד לראשית השנה האזרחית מועד כניסת התקנות החדשות לתוקף. אין אנו מתיימרים להציע לחכות עכשיו שנה שלימה בהמתנה לירידת מחירים, כי הרבה חכמים אמרו זאת גם שנה שעברה... הכוונה היא להמתין מעט, חודש חודשיים, כדי לראות איך יתפתחו הדברים מבחינת מקבלי ההחלטות בממשלה והאם ינקטו צעדים נוספים דוגמת הטבות לאוכלוסיות יעד ספציפיות והקלה על השוק באמצעות התקנות החדשות, מה שייתן רוח גבית למהלכים נוספים ע"י הממשלה במטרה להקל העליות בשוק הדיור.
עורך דין בנצי יבלינוביץ הינו עו"ד במשרד הכהן וולף ושות' המתמחים בעסקאות נדל"ן וחוזים מסחריים. מידע נוסף ניתן למצוא באתרינו: lawfirmwolf.com או באמצעות יצירת קשר עם משרדינו בטל 02-6222335
הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.